从义乌发展现状谈政府调控房地产市场的必要性与可行性

[发布时间:]2008-12-24 19:11:27 [作者]义乌市房地产管理处 [人气]894

1998年以来，义乌市房地产市场步入了一个持续快速发展的时期，房地产成交量由1998年的1017宗、面积201150.35平方米上升至2003年的2111宗、面积988613.64平方米。总体上看，义乌市房地产业发展主流是健康的，房地产投资和销售协调快速增长，住房投资与消费良性互动；房地产业的发展改善了城市居民住房条件和环境，促进了城市档次和品位提升。但与此同时，房地产市场也出现了一些不容忽视的问题，对房市的持续快速发展带来了一定影响。
　　一是供求不平衡。近几年来，尽管房地产投资额、开竣工量都在大幅度增长，但相对于旺盛需求仍然是卖方市场，形成持续两年多的商品房“抢购”局面，新开楼盘在未开工或开盘就被预订一空。
　　二是住宅产品结构不合理。高层，中高层多，普通多层少；大套型多、中小套型少；高价位多、中低价位少；城区开盘住宅套均在120平方米以上，市场上中小套型、30万元以下的住宅短缺。
　　三是房价上涨过快。2001年底，城区多层商品房均价仅2500元/平方米左右，2003年底已涨至4500元/平方米以上，其中交易市场中锦都房产已由3100元/平方米涨至目前的挂牌价5500元/平方米，丹溪花园由开盘时的2400元/平方米涨至4750元/平方米，二手房江东新村由2350元/平方米涨至目前的4200元/平方米，涨幅均接近80%左右。虽然存在“补涨”等因素，但过快上涨超过了居民的心理承受能力，也削弱了房地产业的发展后劲和城市竞争力。
　　随着经济全球化的到来和我国加入WTO，国内，国际的竞争日趋激烈，义乌市作为“兴商建市”的强市，经商人员数十万，从马路市场到具有全国一流的国际商贸城。2001年，它的综合水平列全国百强县(市)第19位，城市化率达到55%；本地人口67万，却有60余万的暂住人口和20多万流动人口；价廉物美的小商品吸引了80多个国家和地区的5000多外商常驻人口。这些人均需在本地购房置业或租房，如今高房价、高房租大大削弱了低成本竞争优势。
　　四是市场行为不规范。房地产开发企业数量多、规模小，少数企业开发经营行为不规范，损害消费者利益的现象时有发生。有的未领取预售证就开始收“定金”，有的楼盘未正式推出，在二手房市场上就已经出现了，扰乱了房地产市场的正常秩序。
　　我国房地产业在整个国民经济发展中的地位越来越重要，它与许多产业有直接、巨大的关联作用，尤其是与金融业之息息相关，房地产市场连续几年以来的这种高位运行的态势，蕴含了极大的风险，并且已经造成了固定资产投资过热、信贷高速增长等问题。而投资性购房的比重越来越大，更易产生“过热”和“泡沫”，其危害不言而喻。
　　因此，从经济层面考虑，适当调整一下连续几年高速前进的房地产业的发展节奏，应该是更有利于这个行业持续、健康的发展，更有利于房地产市场的长期繁荣。
　　而且，当前如此之高的房价，已经不仅让中低收入的居民难以承受，即使那些中等收入者，也有相当大的承受难度。一些家庭省吃俭用好不容易积了点钱想买房，结果还赶不上房价的上涨量，只有“望楼兴叹”。也有些被涨怕了，不顾经济条件和还款能力提前买，严重影响了生活质量。为了解决这些问题，使大多数群众“居者有其屋”，近来义乌市在总体上抑制房价上涨过快的同时，加快经济适用房建设，积极调整房地产结构，在用地紧张的情况下，在黄金地段拨出28.1亩地，建成22262平方米、204套廉租房，对符合条件的特困群众实行廉租房制度，这些措施受到群众的欢迎，实际效果是明显的。
　　由此，当前认识和分析房地产市场的态势及发展，已不仅仅是从经济层面来考虑，而应上升到政治的高度，从社会的稳定、人民的安居乐业的角度来认识这一问题。从这个意义上讲，适度调控当前的房地产市场，更显必要！
　　房地产业本身的特殊性以及市场机制的天然缺陷为政府采取可行手段调控房地产市场提供了理论依据。
　　(1)土地市场的易垄断性与土地投机：土地不仅是一种非常重要的社会财富，更是一种极为稀缺的生产要素，其社会财富的价值正是由其生产要素价值或其经济潜力所决定的。因此，土地及其形成的要素市场在整个经济体系中占有十分重要的地位，土地市场是否正常运行关系到国民经济能否正常运行。由于土地自然供给的零弹性、经济供给的低弹性以及区位的固定性，决定了土地具有天然的易垄断性；土地供给的低弹性，土地产权交易的分散性以及交易过程中信息的不完全性决定了土地极易成为投机追逐的对象。
　　(2)住宅市场的不完全竞争性：与其他产品显著不同的是，由于土地本身的稀缺性、位置的固定性以及土地住宅利用的规划控制共同造成了一定区域内住宅区位的独特性，稀缺性以及住宅产品的差异性。正是住宅的这种区位特征和产品差异性的存在，决定了即便是不存在资本性、技术性和政策性进入壁垒，房地产市场也难以成为充分竞争的市场。
　　(3)住宅产业发展目标的双重性：与其他产业相比，住宅产业发展的目标历来是双重的，既有促进资源有效配置以推动整个住宅产业繁荣发展的经济目标又有保障社会中低收入阶层住房权利的社会目标。追逐利润最大化使得市场提供的住宅产品无论是数量和价格均难以达到社会要求的最优水平，而住宅产品作为一种生活必需品，它没有替代品可供人们选择。这种情况下，住宅保障的社会目标的实现必须考虑市场以外的机制。这种机制就是政府的直接干预和间接调控。
　　(4)房地产业的特殊性：房地产作为第三产业的一个细分产业，其在第三产业乃至整个国民经济中都具有举足轻重的地位。作为先导性产业和基础性产业，它的健康稳定发展会给整个国民经济的稳定发展提供重要基础。相反，如果房地产业发生重大波动，其对国民经济系统的平衡发展所带来的危害也是巨大而深刻的。
　　针对房地产市场存在的问题，义乌市建设局采取有效措施，加强房地产市场管理，积极应对国家宏观调控政策。
　　(1)严格开发企业资质审批管理，提高资质准入门槛。通过评审、公示等程序，共有13家新设立的房地产开发企业获得暂定级资质，5家企业获准升(定)级，新设企业资质一律从暂定级开始。对24家等级资质房地产开发企业按规定进行了资质年检，其中合格17家，基本合格4家，上报省建设厅核定3家。
　　(2)开展房地产市场专项调查，提出促进义乌房地产市场健康有序发展的建议意见。针对去年以来义乌市房价上涨快，社会各界反响较大的实际，在整顿规范房地产专项检查的基础上，开展了义乌市房地产市场和房地产行业发展状况的专项调研，查找房地产市场存在的突出问题，并有针对性地提出了治理、规范的建议意见。
　　(3)引导房地产行业积极应对国家宏观调控。房地产业是典型的资金密集型企业，开发房地产，金融业的支持必不可少，从以往房地产开发的资金来源看，银行贷款是房地产开发的主要来源，实行现房贷款，销售时间的延后，资金回流缓慢，开发成本相应增加，导致整体项目资金周转困难。针对这一情况，积极引导房地产开发企业走强强联合之路，拓宽融资渠道，实行优势互补、合作开发，从根本上改变房地产开发企业规模小，资质低，资金少，技术力量薄弱的状况。同时引导企业练好内功，提高自身素质，提高服务水平，树立品牌意识。
　　从目前的房地产市场运行情况看，随着已施行的调控措施逐渐发挥作用，义乌市房地产市场中存在的问题正逐渐得到解决。
　　一是房源紧张状况明显缓解。目前商品房市场“即开即卖光”的现象已不多见，楼盘销售期明显延长；二手房市场也随着原投资性住房逐步回流到市场，房源明显增加。
　　二是房价涨幅持续回落。2004年上半年房价虽然继续处于上扬态势，但涨幅已逐月回落。今年5、6、7月份，成交商品房分别为95宗、136宗、113宗，面积22500平方米、22800平方米、218OO平方米。二手房分别成交l8l宗、246宗、207宗，面积90300平方米、99500平方米、125200平方米，价格无明显的上涨。
　　三是居民购房趋于理性，市场秩序明显好转。随着市场紧张氛围的调整。居民盲目购房情绪开始降低，投机性、超前性购房比例大幅下降，同时经过调整、治理，房地产市场秩序明显好转，违法违规行为得到有效遏制。
　　当前各级政府部门，特别是地方政府，如果能更多地坚持科学的发展观、真正以人为本、践行“三个代表”重要思想；广大的房地产企业，如果能更多地考虑整个国民经济发展的大局，立足于房地产业的长远健康发展，“当前的房地产市场存在着一些必须解决的问题”，就不难成为共识；正视这些问题，适度调控房地产市场，也就会成为共识。
　　之所以说“适度调控”，是要强调政府对房地产市场的干预，应该是有限度的，要从本地区实际出发；调控的手段，应该符合法律的规定、符合市场经济的要求，正确处理调整和发展的关系，要从有利于房地产市场的健康发展出发；调控的目的，是要努力实现房地产市场供求总量的基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定。促进房地产市场持续、健康地发展。而不是回归计划经济的老路，从而“一管就死”。
　　通过调控，要实现发展经济、开展城市建设与解决群众住房问题、提高人民居住水平的协调统一，实现社会的全面发展和进步。
　　业界现在普遍认为：中国经济良好的发展势头，巨大的发展潜力、人民生活水平的不断提高、城市化进程的加快等一系列的长期利好，将造就中国房地产市场长时期的繁荣发展。只有解决好当前房地产市场中的这些问题，调整好我国房地产业的发展节奏，这个美好的前景才会成为现实，而其过程才会更加顺畅。
作者单位：义乌市房地产管理处