房屋选购知识问答

[发布时间:]2008-11-27 10:20:00 [作者]joni [人气]728

   Q：我常听人说什么建筑面积、公用面积什么的，买房时我怎么来区分呀？

　A：关于房屋的面积主要关注以下四种分类：

　一是建筑面积：房屋的建筑面积系指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20米以上(含2.20米)的永久性建筑。

　二是使用面积：是指住宅中以户(套)为单位的分户(套)门内全部可供使用的空间面积。包括日常生活起居使用的卧室、起居室和客厅、厨房等面积。住宅使用面积按住宅的内墙面水平投影线计算。

　三是公用面积：是指住宅楼内为住户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。

　四是套内面积：套内面积一般是指套内建筑面积，其包括套内分摊面积和套内使用面积。而套内面各与套建筑面积的比例通常就是我们所说的得房率。

　Q：售楼员给我说，他们小区的绿化率在50%以上，一半以上都是绿地，我在小区里面怎么感觉不到呢？

　A：居住环境有一个重要的硬性指标——绿地率，指的是居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区总用地的百分比。而开发商通常提出的是一个“绿化率”的概念，有些开发商会故意混淆这两个概念。二者之间是不同的，“绿地率”所指的绿地明显要小于“绿化率”所指，上海市园林绿化管理条例规定，屋顶绿化等非自然种植的绿化，内环线以内按面积的30% -70% 计算，内环线以外及标高18米以上的不作绿地面积计算;中心绿地中，小品等建筑物超过20% 的部分也不算绿地面积。

　Q：常听别人说容积率，这到底是什么意思，和我买房有什么关系？

　A：所谓“容积率”，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。一个良好的居住小区，高层住宅容积率一般在3-4之间，多层住宅一般在1-2之间。

　Q: 什么是住宅的开间、进深、层高和净高？

　A:住宅的开间即住宅的宽度，是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。住宅的进深就是指住宅的实际长度。进深大的房屋可以有效地节约用地，但为了保证建成的建筑物有良好的自然采光和通风条件。住宅的层高是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。住宅的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。净高=层高-楼板厚度。

　商品住宅的开间、进深和层高，这三大指标是确定住宅价格的重要因素。如果住宅的尺寸越大，建筑工艺相应就越复杂，建造的难度就越大，同时所消耗的建材也会越多，导致建造的成本也就越高。当然人们居住的空间会有所增大，但要付出的房价就会更高。因此，购房者在购买商品住宅时，应当根据自己的实际需要和经济支付的能力来考虑，住宅的面积适宜即可。

　Q:总听别人说Townhouse，到底是什么意思，这种房子有什么特点？

　A：Townhouse的原始含义是“联排住宅，有天有地，独立的院子和车库”，是二战以后西方国家发展新城镇时出现的住宅形态，表现为由几幢三层的住宅并联而成。

　Townhouse既属新城(新城博客,新城新闻,新城说吧)伞?

　Townhouse既属于城市范畴又不是市中心，既满足了人们亲近自然、实现别墅梦想的愿望，又有比较方便的交通条件，为城市边缘地带的住宅。密度较低，容积率在0.5到0.8之间。花园不太大却每户都有，居住品质较高。价格也在别墅与公寓之间，适合更多的有一定购买能力的人接受。可作为第一居所，也可作为第二居所。

　Q：什么是经济适用房，要符合什么条件才能享受呀？

　A：经济适用住房是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。 它是具有社会保障性质的商品住宅。具有经济性和适用性的特点。

　经济适用房享受政府优惠，其购买对象是特定的，只供给城镇中低收入家庭，并要实行申请审批制度，出售实行政府指导价， 居民个人购买的经济适用房产权归个人。

　Q：期房销售和现房销售不同点在哪，是否要完全造好了才算现房？

　A：现房销售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为;期房预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。只要竣工验收合格的商品房都可以现售，也就属于现房;区分现房和期房的关键在于商品房是否竣工验收合格。

　Q：房屋的结构主要有哪些类型，各有什么特点？

　A： 房屋结构按使用材料可分为木结构、砖石结构、砖混结构、钢筋混凝土结构、钢结构、索膜结构等。按房屋承重结构形式可分为墙承重结构、排架结构、框架结构、剪力墙(结构墙)结构、筒体结构和大跨度空间结构等。一些来说用的材料越结实，房屋的质量越好，但是建造成本也越高。

　Q：常看到上海楼市杂志上写着楼盘均价、起价的，到底有什么区别呀？

　A：楼盘均价是楼盘的平均价格，它代表着一个项目整体的价位水平。是开发商在开盘销售之前根据当前的市场情况以及成本核算，定出的要销售小区中的销售价格，有了这个平均值，才能根据每栋楼在总平面中的位置不同、朝向不同、景观不同等定出来的价差系数。用拟定的均价乘以每栋楼的系数，得出这栋楼的销售平均价。楼盘起价一般为小区中相对位置不好的那一类房子的单价。起价房可能只有一套或一层，所以对购房者没有太大的实际意义，只是参考价而已。