置业理财：合理投资房地产 小康之家四年奔百万

[发布时间:]2008-11-27 10:20:00 [作者]joni [人气]543

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   理财主角

　五套房产 夫妻理财分歧大

　读者、家住北碚的刘女士介绍，她在北碚某事业单位工作，今年42岁，每月收入2000元左右；先生是某外企驻渝公司总经理，年薪20万；儿子目前正在读大学，家庭月开支6000元，夫妻双方均已参加社会统筹养老保险。

　2003年在上海购买住房一套，价值80万；目前在华宇、金科和北碚共有3套商品房和一套单位集资房，三套商品房总价值在100万左右，均为按揭贷款购房，个人贷款总额在40万元，每月归还按揭贷款本息共计4000元左右。

　家庭金融资产状况为拥有银行存款8万元，股票型基金2万元，目前基金略有亏损。刘女士介绍，她主张卖掉几处房产盘活资金，或者出租几套房屋；但丈夫认为房价肯定会涨，坚持不卖，并认为房屋一旦装修后就成了二手房，害怕卖不起价，夫妻俩感到困惑的是，不知现在这样的家庭资产结构是否合理？如何才能更好的让家庭财富保值增值？

　理财诊断

　房产过多 家庭资产结构单一

　理财师认为，刘女士之家为十分典型的小康家庭，家庭年收入近30万元，年支出不超过15万元，每年均能实现家庭财富净储蓄15万元。刘女士与先生都具备较强的投资意识，但是目前将90%以上的家庭财富配置在房产投资上，显得家庭资产结构过于单一，资产流动性很低，形成这样的资产结构可能是受到最近一年房产价格持续上扬的影响。

　金融资产欠缺 不利财富积累

　刘女士家庭目前仅拥有银行存款8万元，股票型基金2万元，共计10万元，可满足家庭一般性资金需求。但是从中长期来看，目前配置的金融资产总量不足，收益也有待提高。众所周知，宏观经济情况好，房产容易租出且房租较高；宏观经济不景气，房价下降且容易出现大量空置待租；特别需指出的是，刘女士的三套商品房应为50~70平方米的小户型投资用房，其市场敏感度是非常高，如果不在家庭财产中配置一定比例的金融资产，家庭财富的收益稳定性就无法保证，更不能对冲房产投资所面临的高风险。

　转移风险 提前规划退休养老

　刘女士的先生为家庭主要经济支柱，目前尚未投保任何商业保险，如人身保险、意外伤害保险、重大疾病医疗保险等，未将潜在风险通过购买商业保险的方式转移至保险公司。夫妻二人虽然均参加了社会统筹养老保险，但是对于刘女士的小康家庭来说，预计其退休收入替代率约为30%，在两人均无可能参加企业年金计划，均未购买商业养老年金保险的情况下，提前进行家庭退休养老规划就显得十分必要。

　理财建议

　A 房产：关注房市动态 避免继续增持

　理财师分析，今年随着国家宏观调控力度的进一步加大，深圳、广州、上海、北京房价均有一定幅度下降，重庆房产价格1~4月基本保持稳定，商品房成交量萎缩。考虑到刘女士购买的主要是金科、华宇开发的一手商品房，如果楼盘地理位置优，周边环境好，配套设施齐全可以考虑继续持有，避免盲目套现形成价差损失，建议刘女士家庭必须加强对房产市场动态的观察与分析，重点防范房产市场潜在的系统性风险。考虑到房屋是否装修与二手房价格并无太多直接联系，建议出租家庭闲置的4套房屋，保守预计年收益6万元。

　B 基金：考虑基金定投 分批建仓持有

　2008年初在美国次贷危机、上市公司巨额再融资、大小非解禁等内外因素的影响下，A股市场开始深幅下挫，市场风险得到有效释放，4月更是在印花税下调的利好政策刺激下止跌反弹，市场信心及人气得到恢复。在此背景下，建议刘女士利用每月8000元的净储蓄分批建仓、选择优质基金公司绩优基金产品长期持有，推荐的基金公司是华夏、易方达、南方、上投摩根、光大保德信等。推荐的基金产品类型为平衡型基金、基金宝、券商集合资产管理计划，建议参考华夏红利、光大保德信红利、上投摩根双息平衡基金、东海证券东风二号、光大证券阳光二号。预计在长期持有模式下，年平均收益率为6%~9%，年平均收益1万元。

　为保障刘女士家庭的应急现金需求，建议配置5万元的货币式基金。同时，建议刘女士考虑采用20年月投3000元的基金定投方式储备夫妻双方退休养老金，作为社会统筹养老保险金的必要补充。预计年平均收益率为6%，20年后将实现家庭财富收入140万元。

　C 银行理财：稳定获利 分散投资风险

　为使刘女士家庭的投资风险得到有效分散，建议在家庭资产组合中建立10万元固定收益银行理财产品的配置，目前年收益率为5.4%，可考虑光大银行“阳光理财”套餐计划与T计划，该类理财产品具有国家开发银行提供的连带责任担保，安全性极好；产品收益较高，理财期限灵活，期限多为一月、三月、六月、一年等。

　D 保险：稳定生活品质 投资避险两相宜

　由于刘女士家庭正处于家庭的“成熟期”，在此阶段家庭成员收入稳定，但是夫妻双方“上有老、下有小”，尚有40万元个人按揭贷款，家庭经济负担较重。而刘女士的先生为家庭的主要经济支柱，首先就应考虑为家庭的主要经济支柱购买商业保险转移风险。可按先“保障”后“投资”的基本原则，即优先购买定期寿险、人身意外伤害保险、重大疾病医疗保险、家庭财产综合保险等补偿或给付型商业保险，以确保家庭经济支柱在遭遇风险时，帮助整个家庭度过暂时的经济危机，使家庭生活品质保持稳定。在夫妻双方保障均充足的前提下，再安排养老年金保险或终身寿险才是比较合理的。

　理财结果

　财富收益跑赢CPI

　刘女士家庭完全可以根据自身风险承受能力，通过对家庭现有财富与未来现金流的优化配置，构建房产、基金、理财产品、保险、应急储备资金的均衡组合。分散并有效降低投资组合的整体风险，提高家庭财富的整体收益水平与收益稳定性，保持一定的资金流动性。在家庭财富综合投资收益率6%~8%的预期水平下，刘女士家庭的金融资产总量在4~5年后就能达到100万元。