二次置业房贷须巧规划

[发布时间:]2008-11-27 10:20:00 [作者]义乌市香居房地产信息网 [人气]895

  上海银监局重申，严禁沪上银行放松二套房贷政策。眼下改善型购房二次置业者为数不少，但面对央行去年12月颁布的二套房贷新政，已经利用贷款购房的，如想再贷款置业，必然面临贷款利率基准上浮10％的高成本负担。如何减轻置业压力？充分利用银行现有合规的房贷理财产品，仍可大幅降低二次置业的贷款成本。

　“定息气球贷”变相降利率

　继“双周供”、“气球贷”后，深发展银行日前推出“固定利率（定息）气球贷”，这是针对二次置业者设计的首款房贷理财型产品，能大幅降低融资成本。

　“定息气球贷”是深发展去年“气球贷”的升级版，特点是贷款期限较短，借款人可选3年或5年期“气球贷”，同时享受对应较低贷款利率，月供款最长可按30年计算。在“气球贷”模式下，贷款利息与部分本金，在贷款期内按月偿还，而期末将剩余本金一次性还清，届时如果无力一次性还贷，还可再以3年或5年为期申请“气球贷”，将贷款延续下去。。“定息气球贷”改变了浮动利率的模式，贷款利率固定分两个档次：3年期8.316％；5年期8.514％。这是按现行央行同期基准利率上浮10％后的水平。因此“定息气球贷”不仅符合监管部门对第二套房贷的最低政策底限，且帮助借款人锁定了加息可能导致的贷款风险。

　“定息气球贷”能帮二次置业者省多少钱？理财专家算了一笔账：目前5年期以上贷款基准利率为7.83％，按二套房贷新政规定，需承担的实际利率为基准利率的1.1倍，即8.613％。尽管去年至今央行已6度加息，但目前防通胀压力依然不减，利率仍有上调空间，一旦加息，二次置业的贷款压力将越来越重。

　新政前，大多数借款可享受八五折的优惠利率。以5年期以上贷款为例，优惠利率仅6.66％，而新政后二次置业的利率陡然增至8.613％。以30年期50万元贷款计算，“第二套房”每月偿还金额达3885元，比新政前的月供3212元多出673元。

　同例，如采用“定息气球贷”，即选择一个较短的贷款期限（3年），并以30年还款计算月供，这样适用利率仅为8.316％，每月还款金额为3780元。要比浮动利率模式下的贷款利率下降0.3个百分点，月供相对减少105元。再假设明后两年每年贷款利率上调0.27个百分点，那么3年将累计节省贷款利息约8919元。

　专家还提醒，定息房贷的利率锁定期限不宜过长，毕竟今后利率走势很难预测，定息房贷期限越长，面临的降息风险就越大。就目前形势而言，固定利率在3—5年较为稳妥。

　多种招式亦可省利息

　二次置业者可采用的省钱招式至少还有5种：

　第一招：卖旧买新。有银行称：已结清并出售旧房的，如能提供新交易的房产证、售房税单等材料，再购房则可不计为第二套房。因此，以改善居住条件为目的的二次置业者，可先将以前房子卖掉，再贷款买新房，就可享受优惠房贷利率。

　第二招：尽量用足纯公积金贷款。新政下，利用商业贷款及组合贷款进行二次置业的，均须上浮利率，但用纯公积金贷款购第二套房，仍可享受最高7成、执行公积金利率的优惠。目前，上海个人最高公积金贷款申请额度达40万元。不过需注意：此前有公积金贷款的，必须还毕。

　第三招：以抵押贷款支付新房款，也称“押旧买新”。二次置业者可将已付清按揭的物业抵押给银行，抵押贷款利率一般为基准利率，贷款成数一般是物业估价的6到7成，最长贷款期限可达10年。

　第四招：巧用两套房贷组合。这招适用于同时购买一大一小两间房的消费者。如何“最省”地同时购买两套房？如果资金充足，可先将小房房款全部付清，仅对大房做首套房按揭；此外，将大房做“第一套房贷”，小房做“第二套房贷”，这样面积大的住房首付成数只需3成，利息可下浮15％，面积小的住房首付4成，利息即便上浮10％，造成的负担也相对较少。

　第五招：利用装修贷款。目前不少银行推出装修贷款业务，利率一般不会上浮。二次置业者可利用装修贷款，节省部分利息支出。