丈夫签约妻子毁约,单方卖房是否有效?
[发布时间:]2013-1-21 22:53:55 [作者]欧洋阅 [人气]599
近日,浙江省宁波市中级人民法院审结一起拆迁安置房转让合同纠纷案。袁某签约将拆迁安置房 屋转让给他人,妻子以自己不知情、拆迁安置房不能买卖为由拒绝履行协议。法院经审理判决: 房屋转让协议继续履行。 袁某因房屋被拆迁,获得拆迁安置房两套。2009年4月,袁某与陈某签订《房屋转让协议》,将其 中的一套房屋以63万元的价格转让给陈某。因转让的房屋所有权证和国有土地使用权证尚在办理 之中,为此双方约定:陈某付定金12.6万元,在袁某取得上述证件后三天内,双方另行委托中介 公司签订《存量房屋买卖合同》。双方还就违约责任作了约定。 后袁某取得了登记在其个人名下的土地使用权证和房屋所有权证,却不愿继续履行合同。陈某遂 向法院提起诉讼,要求继续履行合同并支付违约金。在诉讼期间,袁某将土地使用权证和房屋所 有权证变更为与其妻子郑某各50%的份额共有,并致函陈某,声明合同未生效,不再履行。 法院经审理认为,陈某与袁某签订的《房屋转让协议》合法有效,双方均应按约履行。袁某称 涉案房屋属其夫妻共有,其妻郑某在该协议上未签字,故该协议无效,但签约时,袁某夫妻关系 正常,陈某有理由相信袁某有权处分该房产,且房屋的转让价格在当时亦属合理,因此,郑某未 签字并不影响协议效力。袁某称《房屋转让协议》是意向性的,并没有签订真实的房屋买卖合 同,虽然协议约定在袁某取得房屋所有权证和土地使用权证后,双方另行委托中介公司签订《存 量房屋买卖中介合同》,但《房屋转让协议》对双方的实体权利和义务约定明确,且陈某已经履 行了协议的主要义务,因此,袁某称该协议只是一个转让意向与实际不符。故判决,继续履行方 签订的房屋转让协议,袁某、第三人郑某协助陈某办理房屋过户手续,并赔偿陈某经济损失1万元。 案争议的焦点有两个:一是国有划拨土地使用权性质房屋转让协议是否有效。因为本案争议房屋 属于拆迁安置房,不同于一般的商品房,所坐落的土地属于国有划拨土地,并且协议签订时,涉 案房屋所有权证、土地使用权证尚未办妥,袁某以此认为该协议是无效的。但城市房地产管理法 的规 定是行政管理部门对不符合规定条件的土地、房产在办理相关权属变更登记问题上所作出的行政 管理性质的规定,并非针对转让协议效力的强制性规定。物权法第十五条规定:“当事人之间订 立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合 同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同的效力。”所以,被告与第三人的这一抗辩理由 是不成立的。 另一争议焦点是被告与第三人认为,该财产属于夫妻共有财产,被告处分该财产没有经过第三人的 同意,第三人事后也没有予以追认,此转让行为无效。在夫妻关系存续期间,没有对财产进行分割的 情况下,部分共有权人擅自处分共有财产的,一般认定无效。例外的情况是,第三人有理由相信夫妻 一方对财产的处分是双方共同意思表示的,应优先保护善意第三人的利益。最高人民法院《关于适用 〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(一)》第十七条第二款规定:“夫或妻非因日常生活需 要对夫妻共同财产做重要处理决定,夫妻双方应当平等协商,取得一致意见。他人有理由相信其为夫 妻双方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”
近日,浙江省宁波市中级人民法院审结一起拆迁安置房转让合同纠纷案。袁某签约将拆迁安置房
屋转让给他人,妻子以自己不知情、拆迁安置房不能买卖为由拒绝履行协议。法院经审理判决:
房屋转让协议继续履行。
袁某因房屋被拆迁,获得拆迁安置房两套。2009年4月,袁某与陈某签订《房屋转让协议》,将其
中的一套房屋以63万元的价格转让给陈某。因转让的房屋所有权证和国有土地使用权证尚在办理
之中,为此双方约定:陈某付定金12.6万元,在袁某取得上述证件后三天内,双方另行委托中介
公司签订《存量房屋买卖合同》。双方还就违约责任作了约定。
后袁某取得了登记在其个人名下的土地使用权证和房屋所有权证,却不愿继续履行合同。陈某遂
向法院提起诉讼,要求继续履行合同并支付违约金。在诉讼期间,袁某将土地使用权证和房屋所
有权证变更为与其妻子郑某各50%的份额共有,并致函陈某,声明合同未生效,不再履行。
法院经审理认为,陈某与袁某签订的《房屋转让协议》合法有效,双方均应按约履行。袁某称
涉案房屋属其夫妻共有,其妻郑某在该协议上未签字,故该协议无效,但签约时,袁某夫妻关系
正常,陈某有理由相信袁某有权处分该房产,且房屋的转让价格在当时亦属合理,因此,郑某未
签字并不影响协议效力。袁某称《房屋转让协议》是意向性的,并没有签订真实的房屋买卖合
同,虽然协议约定在袁某取得房屋所有权证和土地使用权证后,双方另行委托中介公司签订《存
量房屋买卖中介合同》,但《房屋转让协议》对双方的实体权利和义务约定明确,且陈某已经履
行了协议的主要义务,因此,袁某称该协议只是一个转让意向与实际不符。故判决,继续履行方
签订的房屋转让协议,袁某、第三人郑某协助陈某办理房屋过户手续,并赔偿陈某经济损失1万元。
案争议的焦点有两个:一是国有划拨土地使用权性质房屋转让协议是否有效。因为本案争议房屋
属于拆迁安置房,不同于一般的商品房,所坐落的土地属于国有划拨土地,并且协议签订时,涉
案房屋所有权证、土地使用权证尚未办妥,袁某以此认为该协议是无效的。但城市房地产管理法
的规
定是行政管理部门对不符合规定条件的土地、房产在办理相关权属变更登记问题上所作出的行政
管理性质的规定,并非针对转让协议效力的强制性规定。物权法第十五条规定:“当事人之间订
立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合
同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同的效力。”所以,被告与第三人的这一抗辩理由
是不成立的。
另一争议焦点是被告与第三人认为,该财产属于夫妻共有财产,被告处分该财产没有经过第三人的
同意,第三人事后也没有予以追认,此转让行为无效。在夫妻关系存续期间,没有对财产进行分割的
情况下,部分共有权人擅自处分共有财产的,一般认定无效。例外的情况是,第三人有理由相信夫妻
一方对财产的处分是双方共同意思表示的,应优先保护善意第三人的利益。最高人民法院《关于适用
〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(一)》第十七条第二款规定:“夫或妻非因日常生活需
要对夫妻共同财产做重要处理决定,夫妻双方应当平等协商,取得一致意见。他人有理由相信其为夫
妻双方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”
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