北门街12号地块,楼面价3.5万/义乌地王

[发布时间:]2011-1-4 23:32:17 [作者]金纭亦 [人气]449

今天是一个值得记住的日子，义乌地王——北门街12号地块，36.81亿元，楼面价约3.5万/平方米，预计销售价超5万。

收入分析:

按出让公告的建筑密度和容积率上限计，该宗地用地30989.1平方米，暂按商业3层，其余住宅计算，商业约2.88万平方*7万/平方米（3层均价），住宅约7.96万平方*5万/平方米（精装），地下室按500个车位*25万，总计销售收入约为61.21亿。

成本分析：出让金加契税印花税约为38亿元，造价（精装）为5亿元，税费暂按销售价12%计为7.34亿，总计为50.34亿。

按以上计，如果全部是自有资金，在最理想的销售状态，约有10亿利润。

我认为主要问题：

1、出让金在较短时间内交清（有1半在40天内付掉），对融资要求高。

2、融资费用成本问题。

3、住宅5万是否能得到市场认可（目前周边房价约为2.7万）。

4、商业（以上暂按整体商场整体形式估算，除必要配套，高层通道和消防要求占用外，按70%有效营业面积计，3层，2万平方米，20亿价值，投资收益如何考虑。

5、70米限高和较高容积率对设计出好品质楼盘是个考验。

6、国家对房地产调控预期不断增加。

不管如何，能过标王抬高义乌整体房价的作用将十分明显。受地王拉动作用影响，一夜之间，义乌全城（主要是指城区）的房价预期抬高5000元/平方米。

听说这次绿城，商城等知名房地产公司都有参与，但都未有斩

义乌始终在演绎不同风格的楼盘，房屋买卖，为居者而为！香居房产为您添色彩！！