二次调控新政后 房贷市场九大变化值得关注

[发布时间:]2010-11-20 11:09:12 [作者]义乌市香居房地产信息网 [人气]497

近期，第二轮房地产调控席卷楼市，首付上调、银行加息等连环政策让购房人应接不睱，“伟嘉安捷”指出，新一轮楼市调控过后，房贷市场呈现九大新变化。

变化一：首套房首付比例上调至30%，90平米以下无优惠

首套房首付比例的上调可以说是本次调控中力度较大的一环，9月29日，央行、银监会将商业贷款首套房首付比例调至30%，而在调控前，对于家庭首次购买90平米以下的小户型房屋，是可以享受20%的首付优惠。新政实施后，购房人使用商业贷款购房前，需按三成首付合理安排购房计划。

变化二：首套房优惠利率上调至八五折，七折利率时代终结

除了首套房首付比例的上调，在近期房贷市场上引起“轩然大波”的非首套房优惠利率莫属。“伟嘉安捷”指出，10月最后一周，京各大银行相继收到银监会的电话通知，要求将首套房优惠利率折扣最低调至八五折。从各行的实施情况来看，11月1日起已开始正式执行，个别严格的银行在收到通知的次日即开始执行，七折优惠利率时代终结，首套房优惠利率上调后，借款人还款压力增大。

变化三：商业贷款、公积金贷款利率双双上调

加息时代来临，商业贷款五年以上贷款利率调至6.14%，公积金贷款利率调至4.05%。“伟嘉安捷”计算，以一笔贷款额为100万20年期贷款，按商业贷款基准利率计算，加息后借款人每月人多支出100多元的月供。商业贷款利率上调后，公积金贷款基准利率紧跟上调，五年期贷款基准利率上调0.18个百分点，调整后为为4.05%。“伟嘉安捷”计算，以一笔60万20年期的公积金首套房贷款为例，公积金利率上调后，借款人每月人多还50多元，多支付1.3万总利息。

“伟嘉安捷”指出，加息后各银行对新利率普遍执行“次年调整”方式，即明年1月1日起开始执行新利率，不过还是要提醒已在还款中的借款人，最好看一下当初与银行签订合同时对于利率调整是如何约定的，可是致电所贷款的银行，切莫因加息后未存入足额的还款额而导致逾期。

变化四：公积金首套房首付暂未上调，与商业贷款相比存优势

11月3日，四部委联合调整公积金政策，关于公积金首套房首付的争议终落地。此前，商业贷款首套房首付比例上调后，各方对于公积金首套房首付是否会上调存在诸多猜测，此次四部委政策的出台可以说让购房人吃了一颗定心丸。公积金首套房首付比例未上调，90平米以下仍可享受20%的首付，90平米以上首付30%，与商业贷款相比，购房人使用公积金贷款购买90平米以下的小户型房屋优势犹存。

变化五：公积金二套房贷款增设门槛，利率上调1.1倍

调控后公积金二套房贷款相比商业贷款严格较多：其一，公积金二套房贷款利率首次上调为1.1倍；其二，公积金二套房贷款增设门槛，发放对象仅限于现有人均住房建筑面积低于当地平均水平的缴存职工家庭，且贷款用途仅限于购买改善居住条件的普遍自住房。以北京市以例，根据2007年统计局公布的人均27.07平米的标准，一户三口之家需满足家庭名下现有唯一一套住房且建筑面积低于81.21（27.07*3）平米，才可以使用公积金贷款购买第二套房，有置业升级需求人群值得注意。

变化六：消费类贷款收紧，抵押消费贷款购房用途叫停

抵押消费贷款购房用途叫停，对于父母想抵押名下房产为子女购房现在已经行不通了，购房人需注意。虽然购房用途受限，但如借款人有装修房产、购车、留学等用途，还是能够使用购房消费贷款的。此外，抵押房产需要进行融资或是再扩建的中小企业主还可以办理中小企业经营贷款，解决企业发展中的资金难题。

变化七：首套房契税减半、出售住房一年内再购房个税不再减免

“伟嘉安捷”指出，第二轮楼楼市调控中还涉及到住房交易契税和个税的调整。对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，按1%税率征收契税。

住房交易契税调整前后对比图

另外，对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。“伟嘉安捷”指出，对首次购房和二次购房税费契税和个税的一减一征，体现了差别化的税收政策。

变化八：外地人限购令仍收紧，不能提供证明者拒批贷

“伟嘉安捷”指出，“9.29”新政中再次重申，对于不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。不过，对于可以提供这两项证明之一的外地购房人在京是可以买房的，需要提供在京暂住证、银行收入流水证明、学历证明以及其他大额资产证明等，贷款时切记材料准备齐全。

变化九：商业贷款、公积金贷款三套房仍停贷

目前商业贷款和公积金贷款三套房仍然是停贷，也就是如果购房人家庭成员名下现有两套全款住房、或是有过两套贷款住房现已结清贷款等情况，根据“认房又认贷”的标准，都会被认定为第三套房，商业贷款和公积金贷款都是拒批的，未有松动。