2011楼市预测：上半年滞涨，下半年反弹

[发布时间:]2010-11-16 13:01:51 [作者]林林 [人气]453

岁末来了，明年即2011年楼市走向何处，这是从业人员与老百姓及各利益关联方都比较关注的事情。

    不妨从宏观到微观环境找找线索。

    第一个背景，开发商差不差钱：

    数据显示，前10个月房地产开发企业本年资金来源56923亿元，同比增长32.0%，而且10月份国内贷款和个人按揭贷款环比增幅翻番。去掉因为限购限贷政策直接会导致按揭相对集中

释放以及沉淀的信贷业务挤进本月统计，实际上按照信贷占比一般为30%左右，开发商即使不拿开发贷款，整体上也呈不差钱态势。

    还有一点，开发商获得的授信开发贷款是分期使用的，这对大开发商来说是提前获取的一笔资金。在地方城市开发贷款实际以已开发项目为基础授信，相当于用一期开发项目为二期资金来源铺路，所以资金也基本在一年内不会产生缺口。

    第二个背景，信贷差异与信贷政策会否对消费产生直接打压效果：

    看这个问题应一分为二，即以京沪穗深为代表的主流城市、其它明星类的一线城市、二三线城市。在新政影响下，深耕二、三线市场的房企销售火热，统计局称，今年前10个月，全国商品房销售面积7.24亿平方米，同比增长9.1%。不过，10月当月，全国商品房销售面积9278万平方米，环比下降11.2%，销售额下降7.7%。成交下降而房价保持涨势或依旧的滞涨只出现在主流城市，价量保持环比上涨的一线城市主要集中在武汉长沙郑州这类中部城市。

    实际上被影响到的，即因为信贷政策调整以及限购限贷，抑制的只是端边需求，比如二三线城市的异地置业、中高档住宅的投资性消费，但显然在二三线城市房价走线中，异地置业与投资性消费比例并不大，仅占2-8%。而在主流城市则因为需求面比较宽，既包括大量投资需求，也包括大量异地置业，还包括本地刚需，所以影响相对比较明显并且属正常的滞涨，即开发商在目前阶段尚无法响应政策的号召。

    第三个背景，加息周期与通胀环境会否直接催生投机性投资：

    连续两月上调商业金融机构存款准备率并且第二次力度加大，意味着加息已经不存在悬念。与此同时，不仅仅一家机构对统计机关隐瞒至少7%的CPI增幅表示属实，通胀环境已经全面形成：存款总量与广义货币总量双超70万亿元而明年GDP突破30万亿大关，价格上涨已呈全面开花之势，如水泥价格一月间上涨200 元，钢材明年突破6000元已经是百分百的可能性事件。

    泛黄区域一个古老的中等城，仅类似万达商业广场之类的城市综合体，总建筑面积保持在50万平米左右的就有六个，但居然销售异常火爆，这是因为商业地产受新政影响非常小的缘故，而更多的投资投机资金倾向于不动产的投资。与此同时别墅类中高档产品普调价格并收获不小。

    第四个背景，供求关系是否得到改善：

    伴随农村产业生产力的恢复，伴随留守阶层问题日益严重，未来人口流向将发生回流，农村不再是出城之地，相反城市郊区成为城里人向往的宝地，这会削弱部分首次置业并带来改善性需求拖后。

    在通胀日益明显的时候人工也成了问题，一方面出现人才紧缺另一方面出现人才过剩，而开发商面临调控的时候最先考虑的不是降房价而是削减成本，人工是其一大块，另外就是管理费用，开发商并且开始减低负债率来应对更进一步的调控政策。

    除成本外，开发商将集中精力调整战略，包括本地城市的产品线调整与区域分布战略调整。同时在目前的态势下，各开发商集中调整供应总量，并拿存量产品作为降价试探，供应节奏明显减缓，所以未来供求关系并没有明显改善。

    根据上述分析对明年楼市走向做如下判断：

    近期主流城市出现滞涨，房价不会有实质下降，明年上半年主流城市会小幅下调以吸引更多正常需求，投资投机性需求向商业及二三线城市蔓延。一线城市将维持稳定的态势，不会出现明显的下滑。二三线城市已经步入快速上涨轨道。

    预期2011年下半年将会出现反弹，也正因如此，建议合理消费拟于岁末年初进入比较合理。