义乌房价几乎不受政策影响！
[发布时间:]2011-7-25 22:17:02 [作者]夏天 [人气]2272
来香居的智慧购房者人气始终炎热如常！ 首套住房首付款比例调整为30%以上，暂停第三套及以上住房贷款从个别房价过高、房价涨过快的城市扩展到全国“一刀切”，严控消费类贷款用于购房，对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款……中秋楼市量价齐升，市场就有传言称如房价进一步上涨就将出台调控新动作，9月29日，楼市第二波调控终于在国庆之前落定。 万众瞩目的“银十”楼市成为第二波调控试刀第一块肥肉，多部委使出的“组合拳”是否真会让房价来次“真摔”？义乌楼市能否继续独享小气候？ “黄金周”楼市红火依旧 房价未松动 几乎不受政策影响 “大胆下手买就行，这两天房子一天一个价钱，不过只涨不跌。”国庆期间，记者多次到义乌市房地产交易大楼观望楼市行情，中介们说得最多的就是这句话。 “铂金”面积140平米公寓，每平方米售价1.65万元，房东加价20万，这样算下来，每平米摊到1000多元，“万商华府”面积108平方米公寓，房东加价16.5万，“紫荆庄园”面积730平方米的别墅，加价80万，“拨浪鼓”公寓加价6至7万元的非常普遍。 “春节以来，交易量和成交价都在上升。尽管国家频繁出台调控政策，但义乌楼市几乎不受影响，包括这次出台的调控措施，市场对此反应平淡。十一假期，看房买房的人和之前差不多，可以说，这两个月义乌楼市的表现还是比较平稳的。接下来，房价大跌的可能性也不大。”义乌市富民房地产信息服务部置业顾问骆向阳说。“做出判断的依据有两个，一是供不应求的局面并未改变；而是购房者和开发商力挺房价，他们深信在人民币升值的大环境下，房价还有上行空间，刚需购房和投资热情都比较高。” 部分政策照搬“国十条”新措施不新 义乌楼市早已实行 楼市对调控措施反应平淡，除了骆向阳分析的两个原因，与政策力度是否有关系呢？第二波调控政策也被称为“新五条”，综合起来主要内容是：要求各地加大调控力度、完善差异化的住房信贷政策、调整住房税收政策、增加有效供给、加大市场检查查处力度五招。然而，“新五条”并不新。 在这组政策中，最受关注的是“完善差别化住房信贷政策”。规定一：各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，事实上，义乌各商业银行在8月就已叫停了第三套及以上住房贷款业务。规定二：对贷款购买商品住房，首付不管是不是面积90平方米以下的普通住宅，一律调整为30%以上。事实上。在义乌购房，首付几乎没有低于30%的，而且面积为90平方米以下的房源少之又少。规定三：各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房，本报之前也曾做过报道，由于使用消费贷款曲线购房并不划算，在义乌鲜少有人采用。规定四：对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率的1.1倍的规定。规定五：对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。后两点完全照抄了之前出台的“新国十条”，义乌实行已有数月之久。 房产税呼之欲出“狼”似乎真要来了 但吃谁还不一定 加快推进房产税改革试点，并逐步扩大到全国。在“新5条”中，有关“房产税”的叙述出现了两个关键词：“加快推进”和“扩大到全国”。 截止目前，要求地方政府出台新国十条实施细则已经从文件走向现实，继深圳、厦门部分城市出台“限购令”后，上海楼市调控细则也与10月7日连夜出台，此细则称即日起每户口只能新购一套商品房，并提出将积极做好房产税改革试点的各项准备工作，这是上海首次官方表态将进行房产税试点。尽管全国范围内在房产税方面还没有相关的细则出台，但大家对“新5条”的态度也从原来“不过是炒冷饭，不值得一提”的感慨转变为现在的紧张和观望，连潘石屹都连呼“狼真的来了”。房产税留给大家许多疑问：是新人新政策，还是老人老政策，以前买了很多套房的人到底收不收？是按套收，还是按面积收？还是房子跟地的结合？全国税率都统一吗？虽然房产税政策牵涉面众多，但它显然已是箭在弦上，呼之欲出。 “虽然‘狼’要来了，但是来了‘吃’谁，现在还不知道呢。”义乌市亮剑不动产总经理吴国伟认为房产税征收的最终结果还不好判断。 对新政反应平淡 买房不差钱 供不应求是主因 按说第二波调控出台，购房者怎么也会等一等，看看房价如何浮动再下手也不迟。可记者的一位朋友，准备卖一套公寓做婚房，连看了几日房源后，发现房源非常紧张，生怕有钱买不到房子的他，赶在国庆前一天付了80万元才安心。 在置业交流群、二手房交易群等义乌本地楼市交流QQ群里，发布求购信息的远比提供房源的多。至于“新5条”，不管是中介还是房东、包括为房价买单的刚需购房者和投资性购房者，都将它当成是“狼来了”。难道市场对政策有了免疫力？ “用我客户的话来说，既然投资了房地产，那就不差钱。”“新5条”对投资需求能否起到一定的压抑作用，吴国伟给出的答案是否定的，“本次出台的这一组政策大致可分为两部分，一部分是对国10条进行的贷款和2套房等具体实施的强调和明确；一部分是向市场发出一个信号：政府不是在和你们开玩笑的，再涨下去是不行的。” 据了解，今年下半年，义乌可销售的一手房源大约有500套，这个数字对义乌的市场需求来说完全是滴水难解众人渴，这只是10个人抢3套房子和10个人抢5套房子的差别，还是改变不了供不应求的供需结构，据了解，有些房子的楼面价已经超过市场价。在本次的“新5条”中，确实也提到了要增加住房有效供给，但对于义乌这个寸土如金的城市来说，谈何容易，这也是义乌楼市对此次新政反应平淡的根本原因。 ◆ 财思泉涌 本栏为个人观点畅所欲言之平台，只要言之有理，言之有据，欢迎各路财经论点在此争鸣。 征房产税为抑房价还是增加政府收入 长假期间，传出一些关于房产税的消息。一方面，国家有关部委明确肯定了征收房产税的说法，比如财政部有关负责人表示，房产税拟先在部分城市试点恢复征收，积累经验后逐步扩大到全国；另一方面，上海先行一步，昨日出台楼市调控新政细则，规定居民家庭只能购买一套商品住房，将为开征房产税试点做准备，加强土地增值税征管，预征率为2%-5%。 尽管开征房产税有点势在必行的意思，但其政策意图仍不明朗，细节也不清晰。在“为何征收”和“怎样征收”两个关键问题上，人们仍然一头雾水。进而，对于征税后将产生什么样的影响，也心里没底。 就“为何征收”而言，究竟是为了打击炒楼进而抑制房价，还是为了增加地方税收，目的不同则手段不同，效果也会迥然有异。无论是从发改委官员表示“开征房产税可以为地方政府带来一个稳定的主体税种”、财政部官员强调“有利于健全地方税体系”来看，还是从一些地方政府对此的积极乃至欣喜态度来看，开征房产税名义上是为了抑制投机，实际上似乎更像是为增加地方税收——有没有可能“两全其美”，既能抑制房价又增加税收呢？笔者认为基本不存在这等好事，否则这个“灵丹妙药”早就用上了。 如果开征的主要意图在于增加地方收入，那么，其一，房产税收不可能取代土地出让金，进而让地方政府摆脱对“土地财政”的依赖，该高价卖地的还会高价卖地，没人会嫌钱扎手；其二，基于同样道理，开征房产税也不大可能取代原本附着在房产市场上的其他几十种税费；其三，开征意味着政府从房产市场获得了更多的收入，这个收入不可能凭空产生，而只会以抬高市场成本为代价，并最终体现在房价上。所以，若以增收为主要目的开征，令人担忧的结果就是，政府收入增加了，但房价不仅没能得到抑制，反而助推了房价。 就“怎样征收”而言，相关消息并没有明确是否针对自住型住房征收房产税，曾有消息称，对一套房可能减征部分房产税，亦即对一套房也要征收房产税。尽管相关消息并不确切，但有必要把话说在前头：既然开征房产税在名义上是为了打击炒楼，那么就不应该针对自住型住房征收房产税，包括第一套住房和第二套改善型住房，房产税应严格限制在针对三套及以上住房征收。 这里需要明确的是，地方政府通过收取土地出让金，实际上已对所有商品住宅收了税，房产税则相当于重复征税。为了打击炒楼、抑制房价，可以出台房产税，但不应加重普通购房者的税费负担，以免造成误伤。这应是征收房产税的一个基本前提。 实际上，对于房产税能否达到抑制房价的目的，笔者一直持怀疑态度。显然，若让0.3%至0.4%的房产税税率真正起作用，其前提是房价上涨速度低于0.3%至0.4%，否则炒楼者仍有利可图，仍能将价格更高的房屋持有成本转嫁给终端购房者。但是，谁能保证今后房价上涨速度一定低于房产税税率呢？当然，若铁了心要征，那么政策意图与细节应更明晰。征税涉及民众切身利益，理应交由广大民众充分讨论
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