楼市调控进入新阶段 重点由住宅转向土地市场

[发布时间:]2010-8-3 9:11:58 [作者]张秀钦 [人气]356

　中央对住宅市场的调控进入平静期，开始将重点转向土地市场。日前，土地市场再有新动作。国土资源部称将修改完善土地出让招拍挂制度，此外，对于土地交易中可能存在的关联交易，也会完善相关商业规则予以约束。有市场人士分析，国土资源部的举措如果最终兑现，将有利于土地有效供应及控制地王的出现。

土地招拍挂制度要变

日前，国土部政策法规司司长王守智表示，现行《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(国土资源部令第39号)的大方向必须坚持，但在招标、拍卖、出让土地过程当中，程序还需要进一步严格规范，要更加严谨，防止串标，防止招标过程当中运作不规范造成的一些不公平。王守智透露，经过对土地招拍挂制度的试点评估，下一步将对该制度进一步修改、完善。王守智指出，土地交易中可能存在的关联交易，“在地王现象中也存在一些关联关系。如在一块准备出让的A地块旁边，可能就有一个企业正在开发销售的房地产项目，如果这个企业通过高价参加土地出让，炒高了A地块的价格，可能它的销售项目就会获得更多的利润空间”。对此王守智表示，目前我国尚没有商业规则予以约束，国土资源部将在这方面予以完善。

土地供应同比增加98.4%

除了政策，国家在土地出让上的力度也非常大。国土资源部7月27日公布的数据显示，今年上半年，全国31个省(区、市)房地产开发用地供应同比增加98.4%，其中住宅用地供应量同比增长112.5%。至于上半年土地供应不足的广州，下半年土地供应步伐也大大加快。8月份，广州将再卖3幅住宅地，其总用地面积达到36万平方米。其中的番禺规划大涌路东侧地块，用地面积就高达24万多平方米，属于此前收回的“金地地王”。

多形式出让防止地价上涨过快

目前的土地招拍挂，最让人诟病的是价高者得。在旺市，价高者得容易形成垄断，另一方面也造成地价越来越高，进而推高楼价；在淡市，则往往容易出现流拍，阻碍了土地的有效供给。有业内人士预计，招拍挂制度的修改完善，有可能就从这里入手。这样的猜测不无道理，今年包括北京等一些城市，尝试大量采用综合评标的方式出让土地或是采用暗标，多家竞标组织同时在未知竞争对手报价、方案等信息的情况下投标。而尝试了多种出让方式后的北京，在为地价降温的同时，也提高了供地效率，增加了供地规模。

而在过去几年，不时出现一些小地块“地王”，市场将其解读为开发商醉翁之意不在酒，期望通过小地王的高地价，拉高开发商在地王旁边的大体量项目的售价，以此获得更大收益。这其实算是关联交易。如果这种关联交易被约束，则会有效减少地王，同时也能降低地价，达到降低房价的效果。