研究结论

成交涨跌互现，政策扰动可能是重要诱因。

新房方面：本周我们跟踪的14个城市整体的成交套数和面积较上周分别上升6%和1%。但具体到城市，则是涨跌互现。14个城市中，成交套数环比上涨的有7个，环比下降的有7个，成交面积环比上涨的有6个，环比下降的有8个。

其中，一线城市中，北京商品住宅（剔除保障房）成交套数和面积较上周分别下降11%和2%；上海新建商品住宅成交套数和面积较上周分别上涨24%和14%；深圳新建商品房成交套数和面积分别较上周下降14%和8%。

我们的观点：尽管周成交量出现波动本是其内在比较正常的现象，但近期政策的扰动可能也是加重这种波动的一个外因。如北京在7月的周成交量再次回落到了5月低迷的水平，我们认为，很重要的一个原因可能是北京的多套房贷政策于7月中旬再次强调“认房又认贷”，而且已经通过“钥匙盘”实现了具体操作。

二手房方面：本周我们重点跟踪的5个城市整体的成交套数和面积分别较上周上升4%和9%。

其中，北京二手住宅成交套数和面积分别较上周上涨2%和8%；深圳二手房成交套数环比下降7%，面积环比上涨7%；杭州二手住房成交套数和面积分别较上周上涨29%和37%。

从新房成交均价来看，7个城市中，3个上涨，3个下跌，1个基本持平。

其中，深圳、天津、厦门上涨，重庆、武汉、杭州下跌，苏州基本持平。二手房成交均价中，深圳、天津、杭州均上涨。

我们的观点：尽管成交均价短期受成交结构影响比较大，但从较长期的时间段来看，其趋势还是可以反映房价走势的。从成交均价走势看，多数城市整体价格依然处于高位盘整，还没有形成明显的趋势性下跌走势，但目前均价上涨的城市，其价格也并没有突破前期高点。事实上，房价涨幅的确得到了明显控制。

新房库存增加幅度不大，但去化周期仍处于较高水平。本周，北京商品住宅可售套数约9万套，比上周增加0.5%；深圳商品房可售套数约3万套，比上周略降4%；南京2.7万套，较上周增加2.1%。尽管可售房源增加不多，但库存的去化周期仍处于较高水平。北京商品住宅可售套数的去化周期为77周，正在接近08年中高位水平；深圳商品房可售套数的去化周期为80周，已处于08年3月后的高位；南京商品住宅可售套数的去化周期快速攀升至81周，已处于09年3月的最高水平。