谁来打破义乌楼市僵局

近日，读了《谁来打破义乌楼市僵局——来自义乌房地产的深度思考》系列报道，深深感觉到今日之义乌房市“冰冻三尺，非一日寒”。笔者2005年曾想，倘若义乌人口不增加一倍以上，将难以支撑既有建房的消化，以及房价持续上升行情。看今日之情形，果然如此。

　　2001—2005年期间，全国房地产行业一片红火，房价一路飙升，义乌房产乘势而上，义乌市一些非房产行业的知名企业也纷纷拆资或融资加入到这股淘金热潮中，义乌房地产开发项目遍地开花。一路走来，市内中心区房价升至万元/平米以上，周边镇街房价也出奇地攀升到5000元/平米以上。这个价格是周边兄弟县市房价的两倍以上。随之而来的是地价的不断上扬，甚至出现天价地块，钢材、水泥、砖瓦、装饰材料等建筑用材产品价格也水涨船高。当时的房地产业对义乌经济特别是财税收入的确贡献巨大。

　　然而为什么2008年前的房产会出现一开就罄的现象呢？是哪些人在消费这些房产呢？到了2008年市场开始停滞呢？让我们来看看当时义乌房市的消费群体构成，不难解开这三个疑问。

　　改革开放三十年，义乌人民凭着自己的聪明才智和勤劳肯干，敢抓机遇，敢为人先，用针头线脑等生活用品打开一片商贸天地，成就了今天红火的国际小商品市场。在这场财富争先赛中先富起来的义乌人，积累起了大量财富。受义乌传统思想观念的驱使，经历过一次创业鸡毛换糖游商的艰辛和二次创业前摊后厂的不易之后，购房成为他们将财富转换为资产的首选。于是，本在银行里存着的大量资金向房地产市场流动。我们不难看到，义乌城内一户居民拥有三四处房产乃至十几处房产，比比皆是。再加上当时全国兴起的房产投资热，很多楼盘未开盘就售罄了，雄厚的民间资本拉动了一次又一次的房价上涨行情。而且这部分投资人也从中得到了巨大收益。这部分人是义乌房产消费的主力，应该说，义乌楼市80%以上的投资性房产和50%以上的消费性房产，集中在这一群体手中。由于租房群体和二手房交易量萎缩，房产闲置率也不下30%。

　　另一消费群体存在于吃公家饭的、外来创业的和民企白领之中。这一群体置业投资可能性不大，以保障自住为主要目标，应该说是自住型商品房消费主力群体。有一方或双方都在政府工作的群体，前些年通过经济适用房、集资房等方式，得到了住房，购买商品房，只不过是为了改善居住条件。

　　再有一消费群体就是外来务工人员。每月仅有千元上下的工资收入，根本承受不起上至20000元/平米，平均6000—7000元/平米以上的高房价，只能让他们选择企业提供的集体宿舍或合伙租房解决住房问题，对商品房的消费没有多大贡献。

　　数量众多、且有巨大房产消费潜力的是城乡一体化过程产生的富裕新居民。但为保护和保障失地农民的利益，旧村改造都为每家农户保留了三代人的住房。失地农民没有变成商品房的消费需求者，除非他们在城里有了一定的产业基础，比如开了什么商业门面，需要在市区买套房子居住。

　　从上述消费群体构成分析可以得知，义乌房产真正需求者并不十分充裕，刚性需求形成的市场需求量也不会膨发。2008年上半年宏观调控缩紧银根，同年下半年金融风暴的影响，人们捂紧了钱袋子，投资性购房行为减少。宏观上、微观上的诸多因素综合在一起，2008年后义乌房市开始进入冰冻期，也在情理之中。

　　2008年，义乌市城镇人均可支配收入达28708元，按国际惯例，房价与居民收入比3—6年比较合理。以一套120平米的城区房5000元/平米来计算，房价在60—70万元，一家三口年可支配收入8—9万元，消化房子消费需8-9年。虽与国际惯例相比，房价略显有些高，但相对以往倾全家之力购一房之情形，义乌民众房产消费能力已是大大提高，消费潜力依然存在而且十分巨大。如何照此消费潜力群体规划与设计房地产市场发展，是政府拉动内需、促进消费战略和房地产开发商应当很好思考的问题，也是破解义乌房产目前坚冰状态的关键。

　　这个时侯，我们要来看看义乌房产构成状况。房地产主要分为商铺、写字楼、住房三大类。先看商铺，义乌市场体系极度发达，专业市场是商铺集中的地方。除国际商贸城、宾王市场、小商品城三大市场外，近年来以商铺开发为主的房地产还有金福源、国贸大厦、福田大厦、滨江国际等大型楼盘，销售状况不错，但使用并不理想。国际商贸城开发至三期，原先集中在小商品城周围的专业街相继迁入商贸城内，专业街商铺就被空置。应该说商铺开发的风险是非常之大了。再看写字楼，凭借近年来义乌小商品博览会规模和影响不断扩大，国内外生产企业代表、各级代理商和国际采购商不断涌入，写字楼行情不断看涨。雪峰、时代、海洋等专业写字楼宇应运而生，相伴而来的许多居民房也纷纷改装成写字楼。因价格、地段、交通、功能等因素，专业写字楼一定程度上不如民用改装写字楼受欢迎。住宅楼盘众多，类型也多，有单身公寓房、集资房，还有商住一体房，业主的构成人群大部分为旧城改造原住户或行政企事业单位人员，进入市场的商品房，又大量集中到先前说到的第一消费群体手中。建设国际商贸名城战略的实施，必将引发新一轮常住人口涌入高峰。总体上可以这样概括，专业商铺基本饱和，开发风险大之又大；写字楼专业让民用，剩量消化需待时日；住宅需求潜力巨大，房产破冰重中之重。

　　第一，以建设国际商贸名城为推动，推进义乌房产功能区块化发展。参照国际商贸大都市城市建设发展规划，以各大市场为核心，按商务、餐饮、住宅、娱乐、休闲等功能分区规划房产建设，中心城区大力发展集办公、餐饮、休闲、娱乐为一体的商务楼宇群，城郊及周边镇街主力发展居住型楼宇群，各工业区突出生产和仓储功能。

　　第二，加快中等城市建设步伐，实现人口扩容。这是推动义乌房产健康发展的根本之计，也是义乌走国际化发展道路的必然之趋势。放宽来义创业人员落户条件；推进有贡献人士入籍；完善外国人购房置业相关政策；探索中心城区垂直房楼层分割出售制度。以各种措施吸引更多人口聚集义乌，特别是各种人才来义乌创业、就业。实现在现有人口的基数上翻一番。

　　上述是从宏观上推动义乌房市健康发展的举措。从微观上讲，就是开发商要瞄准主力消费市场投资、建设各类房产。
第三，把住宅公寓放在投资的主体市场。来义乌创业、经商人员最终目标也许是150平米以上甚至别墅等高端房，但初期消费主要还是120平米以下的居住房。中心城区宜投资商务楼配套的酒店式单身公寓房；城郊应主力投资主体为70—90平米左右住宅房，让创业、就业人员有向终极过渡的房源的选择。此举也能活跃二手房市场。应平抑这一类型房价，让更多的人消费得起。
第四，针对目前冰冻现状，各房产商应合力应对，采用各种方法，促进既有楼盘的销售，尽快回拢资金。政府可采用政府收购、购房者财政补贴、低息房贷等措施，促进公众购房，提升人气，活跃市场。

　　破冰之际是需要代价的，无论是物质上，还是精神上，都要去承受。这是前期盲目投资、盲目扩大必须承担的责任，也是破冰的催化剂。