工业地产PK住宅地产

[发布时间:]2009-4-2 20:50:06 [作者]义乌市香居房地产信息网 [人气]426

工业地产PK住宅地产

工业地产概述

    房地产按用地属性分为住宅、商服、工业和综合类用地等。工业地产是指工业类使用性质的土地及其上建筑物和附属物，工业类土地上建筑物通常包括工业厂房、物流仓库和工业研发楼宇等。工业房地产土地的批租年限为50年。表1是工业地产的主要物业类型。

    工业地产是由市场利益和环境驱动带动的产业，具有政策主导、专业性强、区域性强、投资回报稳定的特点。由于其稳定的投资回报，工业地产颇受国外投资者青睐，目前国内对工业地产关注度在不断提升。

    工业地产：行业面临需求增大，地价上涨的良机

    工业地产需求缺口增大

    在中国进入重工业时代、世界制造中心加快向中国转移、国家推动重点工业园区建设等重要因素的作用下，国内工业地产的长期需求呈上升趋势，目前许多地区已出现工业地产供需倒挂，工业地产的投资价值正逐步显现，工业物业的租售价格趋于稳步上扬。

    国家规范审批将使工业用地的资源稀缺性凸现，工业地价未来将大幅上涨

    国土资源部在06年9月发布《关于加强土地调控的有关通知》，对于新的工业用地出让最低价将按照“不低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定收取的相关费用之和”的标准制定，并将工业用地最低价标准制定权将从地方政府收归中央。按照规定，今后工业用地将逐渐实现“招、拍、挂”的出让方式，出让价格一律不低于最低价标准。我们认为，《通知》将有利于杜绝地方政府变相低价卖地行为，工业用地的批租环节将日益市场化、规范化，工业用地的资源稀缺性将日趋明显，工业用地价格上涨不可避免。持有大量工业土地的上市公司，资产增值效应将非常明显。

    工业地产PK住宅地产：不受调控影响，行业景气持续上升

    目前地产行业按产品特性可分为住宅开发、商业地产与工业地产三类地产上市公司，前者以开发、销售住宅产品为主，后两者指以持有并出租商业物业或工业物业为主的地产公司。以上三类地产上市公司的主要特征、优势及劣势见表4。工业地产公司的主要优势在于经营业绩稳定，享受资产增值溢价，而且基本不受地产政策调控影响，而住宅地产受房地产行业的政策调控影响较大，对公司未来经营业绩增长将产生一定的不确定性。

    住宅地产未来将面临更大调控，而工业地产将保持高景气度

    我们认为，2007年房地产行业中住宅地产、工业地产等子行业表现将会有所差异。在2007年，政府依然会加大对以住宅地产为主的政策调控，房地产价格涨幅将会被控制在一定幅度内，而房价涨幅过大城市的住宅市场也将会在地方政府的政策打压下受到一定程度的抑制。因此，我们对2007年住宅地产市场的判断是：“行业景气度将会在多因素作用下维持高位振荡，房价涨幅趋缓。”未来几年，在工业用地地价上涨、工业地产需求长期持续升温，工业物业销售及租赁价格持续攀升的带动下，工业地产行业将保持高景气度。

    高新技术开发区：工业地产高端化、集群化、园区化发展的主要载体

    在国家出台《关于加强土地调控的有关通知》后，工业用地审批的政策导向性将更加明显，各级政府将会限制一般工业厂房等用地的审批，加大对科研创新型、高新技术型企业的工业用地审批力度，工业用地向集群化、高端化、园区化的发展趋势将非常明显。以高新技术企业聚集为特征的高新技术开发园区将成为未来工业地产的主要载体。

　　“十五”期间,国家对国家高新区实施“二次创业”战略，5年间国家高新区继续保持了主要经济指标年